Сам процесс называется изменение вида разрешенного использования (ВРИ). Инструкция одинакова для любого участка в любом населенном пункте, для тех участков, которые находятся в частной собственности. Инструкция не подойдет для участков в аренде/владении/пользовании, т.к. перевод оформляется по-другому.
Чтобы изменить ВРИ земельного участка с ИЖС в ЛПХ, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Если ЛПХ указан как один из условно разрешенных видов использования, до подачи заявления нужно еще получить в местной администрации разрешения на изменение ВРИ.
Основные требования и условия, которые должны быть выполнены до перевода:
Территориальная зона участка должна предусматривать ЛПХ как основной или условно разрешенный вид использования. Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка.
Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на эту страницу — «РосРеестр — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. В этой ситуации следует поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на ЛПХ, но не во всех случаях.
В кадастровом учете у участка должны быть его определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ИЖС в ЛПХ.
Нужно учесть минимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Местные органы власти по своему устанавливают минимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования, поэтому минимальная площадь в населённых пункта разная. Минимальная площадь указана в ПЗЗ.
Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В других регионах плата за перевод ВРИ не предусмотрена. Сумма рассчитывается в зависимости от того, какая кадастровая стоимость участка было до перевода и какая станет после. Формулы такие:
1) Если кадастровая стоимость увеличилась, тогда 10% * (КС2 — КС1).
2) Если уменьшилась — 10% * КС2.
3) Если не изменилась — 10% * КС2.
КС1 — кадастровая стоимость участка ДО перевода, КС2 — ПОСЛЕ перевода в ЛПХ. Чаще всего, при смене ИЖС на ЛПХ кадастровая стоимость не меняется, поэтому ставка будет 10% от нее. Чтобы все рассчитать, нужно посмотреть кадастровую стоимость соседних участков ЛПХ. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Данную информацию по соседним участкам можно посмотреть на публичной кадастровой карте или на сайте Росреестра. После смены ВРИ, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.
Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение. Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок.
Теперь нужно найти Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». В появившейся странице сайта администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ карты не будет, можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план».
Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.
Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название пишут по краям карты.
Находим описание зоны в тексте Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ). В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.
Ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
Если ЛПХ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, нужно сначала запросить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять на ДПХ в кадастре.
Если ЛПХ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, нужно: 1)Запросить выписку /справку из ИСОГД 2)Получить разрешение на перевод 3) Поменять ЛПХ в кадастре.
Если ЛПХ вообще не указан, придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия.
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ЛПХ как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта справка потребуется в любом случае. Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, идем в местную администрацию. Если в черте города, тогда в Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»), а также на сайте Госуслуг.
Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Госпошлина будет 1000 рублей — пп. з п. 24 Постановление Правительства от 13.03.2020 N 279. Оплатить можно в любом банке. Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате. Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация.
В назначенный день можно забрать справку. Заявителю нужно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определить дальнейшие действия. Они зависят от каждой ситуации:
Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.
Выписку из ИСОГД;
Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть координаты границ участка;
Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок — договор купли-продажи. Если получил участок в наследство — свидетельство о наследстве. И так далее.
Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
Паспорта собственников;
Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей. Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. Собственников соседских участков лично никто не оповещает, но они могут участвовать в слушаниях. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ. Администрация может пригласить владельцев соседних участков на публичные слушания, если посчитает, что перевод участка в ЛПХ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ.
Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. В поселках слушания проводятся обычно в местных Домах культуры. Участвовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование, а голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.
Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.
Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.
В назначенный день собственник может забрать в местной администрации письменное разрешение о переводе участка в ЛПХ.
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать. Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов с МФЦ или Рег.палатой не различается.
Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ИЖС будет ЛПХ. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
Разрешение администрации о перводе с ИЖС на ЛПХ (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
Павоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
Чек об оплате госпошлины.
Сотрудник составит заявление об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ИЖС на ЛПХ. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
В назначенный день собственникам забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ЛПХ.